Требования к форме договора купли-продажи
Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие формы для совершения сделки купли-продажи участка земли:
1) Простая письменная форма . Статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило для оформления договоров купли-продажи имущество, которое применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. Стороны договора, заключаемого в простой письменной форме, заверяют его своими подписями, после чего договор передается на государственную регистрацию в органы Росреестра;
2) Нотариальная форма. Законодательство не предусматривает общего правила обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено в нормативных актах.
Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи является обязательным в следующих случаях:
- а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все дольщики распоряжаются своими долями в одной сделке).
Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации, в ходе которой государство удостоверяет факт совершения сделки и переход права собственности от продавца к покупателю.
Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ - несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки по отчуждению участка земли не имеет юридических последствий.
Пошаговое руководство по оформлению договора купли-продажи
Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента поиска контрагента до государственной регистрации в органах Росреестра, состоит из следующих этапов:
- Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли. На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласуют основные условия договора;
- Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка; иные условия по желанию сторон);
- Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста или специалистов нотариальной конторы;
- Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
- Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.
Список необходимых документов
Официальный сайт Росреестра содержит электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html .
Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:
- Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при обращении в территориальное подразделение Росреестра;
- Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе стороны закрепляют все существенные и факультативные условия сделки отчуждения земли. Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
- Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016 года таким документом будет являться свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 года - выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
- Кадастровый паспорт на участок земли. Данный документ имеется у каждого участка, прошедшего процедуру кадастрового учета и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
- Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка;
- Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
- Документ , подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
Стоимость оформления (услуги юриста, государственная пошлина)
Стороны вправе самостоятельно оформить договор купли-продажи, однако в этом случае существует риск не указать в документе все необходимые условия.
Квалифицированную помощь в оформлении договора могут оказать юристы, занимающиеся частной практикой. Стоимость таких услуг зависит от региона и развитости рынка юридических услуг. Для городов федерального значения стоимость услуги составляет не менее 5 тысяч рублей.
За государственную регистрацию сторонам необходимо уплатить государственную пошлину - 1000 рублей за регистрацию договора купли-продажи и 1000 рублей за регистрацию каждого перехода права собственности.
Сам ДКП вступает в юридическую силу только после его регистрации. Она проводится в Росреестре, куда документы можно подать:
- непосредственно в территориальное отделение Росреестра;
- через МФЦ.
Справка. МФЦ – это многофункциональные центры «Мои документы», исполняющие государственную услугу по передаче документов в различные инстанции.
Общие моменты обращения в данные учреждения заключаются в следующем:
- Правоспособность процедуры регистрации одинакова.
- Процедура состоит из тех же этапов, включающих передачу и получение документов.
- Новому собственнику выдают ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, что даёт право владения землёй и домом.
- Сведения о регистрации имущественной сделки, прекращении и возникновении права собственности передаются в информационный банк ГКН.
- В обоих случаях допускается передача электронной заявки через сайт Госуслуг .
То есть, вся юридическая операция проводится надлежащим образом как в территориальном отделении Росреестра, так и в МФЦ. Однако можно выделить отличия, которые заключаются как в правовых особенностях, так и в формах обращения.
Юридические отличия:
- Центр исполняет лишь вверенные ему государством полномочия представителя для проведения регистрации. Основная работа по внесению сведений происходит в Росреестре, после того как регистрационная служба Центра передаст ему пакет документации.
- Соответственно, центр несёт ответственность лишь за приём документации, и её сохранность до момента передачи в Росреестр. И после получения – до выдачи на руки новому собственнику. Остальная ответственность вменяется специалистам, обслуживающим госкадастр.
Организационные отличия, влияющие на формы обращения и удобство пользования:
- Зачастую очереди в МФЦ меньше, в Центр можно прийти как по предварительной записи, так и сдать документы по талону или по живой очереди, в тот же день.
- Некоторые отделения Росреестра принимают только по предварительной записи. В других случаях получить талон не всегда удаётся, а живая очередь здесь не предусмотрена.
- Центр может находиться ближе к дому, так как обычно в городских населённых пунктах функционирует несколько МФЦ.
- График работы МФЦ более удобный – до 20.00 вечером, субботы рабочие.
- В посёлках и городах районного статуса открыты только МФЦ и отсутствуют отделения Росреестра.
Исходя из представленного сравнительного анализа, обращение в многофункциональные центры наиболее целесообразно в силу причин:
- этих учреждений больше по количеству и они менее загружены;
- они специально предусмотрены для предоставления услуг по работе с документами;
- сдать документы можно сразу после подписания договора;
- велика вероятность, что такой Центр будет расположен ближе к дому.
Важно! В г. Москва работа с физическими лицами в Федеральном органе Росреестра не проводится, им нужно сразу обращаться в МФЦ.
Оформление через многофункциональный центр
Условия
В компетенцию Центра входит регистрация купли продажи земельной и иной недвижимости с уже подготовленным ДКП и наличием пакета всей требующейся документации.
Подать документы должно только соответствующее правоспособное лицо:
- стороны имущественного договора;
- законный представитель несовершеннолетнего собственника: родитель, опекун;
- уполномоченный представитель сторон договора.
Если продаётся дом без строения, то земля должна быть оформлена в собственность, при наличии на участке капитального жилого дома, продаже подлежит только дом, с отчуждением участка в качестве придомовой территории.
Список документов
Если в сделке участвует только земельный участок (ЗУ) без капитального строения, то следует представить такие :
- паспорта сторон сделки;
- заявление в Росреестр;
- в трёх экземплярах;
- правоустанавливающий документ на ЗУ;
- кадастровый паспорт;
- план ЗУ с указанием границ – межевой план ( ?);
- свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
- кадастровую справку об отсутствии обременений и залога;
- кадастровую справку об отсутствии строений.
Если на участке возведён капитальный жилой дом, то , вместо кадастровой справки об отсутствии строений, дополнительно включает в себя документы на жильё:
- правоустанавливающий документ;
- свидетельство о собственности на дом или выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт дома;
- технический план дома, справку об инвентаризационной стоимости (из БТИ).
О том, как продать ЗУ с недостроем и какие документы для этого понадобятся, читайте , а в мы рассказывали о том, можно ли продать дом без участка, на котором он стоит, или землю без дома.
К правоустанавливающим документам на недвижимость относится одно из нижеследующих:
- свидетельство о наследовании ЗУ и строения;
- договора имущественных сделок;
- акт выдела и приватизации участка;
- акт о выкупе участка у администрации;
- разрешение на строительство дома;
- акт введения дома в эксплуатацию.
Кроме перечисленного, для продавца могут понадобиться следующие документы:
- на продажу (для совместно нажитого имущества);
- разрешение от совладельцев (при долевой собственности);
- доверенность (для представителей).
Все перечисленные документы должны быть нотариально удостоверены. Если собственник продавец – несовершеннолетний ребёнок, то дополнительно прилагается разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, а так же – свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних детей. Если фамилия собственника изменялась, например, при замужестве, нужно приложить удостоверяющий документ – свидетельство о браке.
При покупке земельного участка нужно обязательно проверить все документы и изучить возможные риски. Подробнее о том, на что следует обратить внимание, а также о способах мошенничества мы рассказывали .
Требования к договору
Если есть жилой дом при оформлении договора дополнительно вносятся обязательные положения и сведения:
В этом случае сведения о ЗУ и строении указываются в следующей последовательности:
- В предмете договора вначале даются сведения о том, что продаётся жилой дом, находящийся в собственности, затем сведения о том, что он расположен на земельном участке, с указанием права собственности.
- После определения жилой недвижимости даются её параметры и характеристики, затем после указания на ЗУ даются сведения о нём.
- В положениях о стоимости указывается цена дома, затем – цена надела.
- В остальных положениях указывается формулировка «дом, расположенный на земельном участке» или «дом с землёй.
Такая последовательность связана с тем, что земля следует судьбе дома или иной, расположенной на ней, недвижимости.
Пошаговая инструкция
Вначале стороны составляют договор, подписывают его. Если собственник несовершеннолетний, или надел принадлежит нескольким собственникам – купчая удостоверяется нотариально. В остальных случаях нотариальное удостоверение может быть добровольным (ст. 163 ГК РФ).
После заключения договора обеим сторонам следует:
- Подойти совместно в ближайший МФЦ.
- Взять в терминале талон электронной очереди.
- В ожидании своей очереди – написать заявление. Для этого можно воспользоваться образцами, представленными на стенде.
- После составления заявления уплатить пошлину за регистрационные услуги в терминале МФЦ.
Когда очередь подойдёт – участники сделки будут приглашены к своему окну. Регистратору подаётся заявление от сторон сделки или представителей, после чего он проводит действия:
- Принимает заявления на регистрацию.
- Удостоверяется в правоспособности заявителей.
- Проверяет пакет документов по сделке.
- Удостоверяется в том, что госпошлина уплачена.
- Удостоверяет копии документов по представленным оригиналам.
- Выдаёт расписку в получении документов.
- Определяет дату повторного посещения.
Затем МФЦ регистрирует принятый пакет документации и передаёт его в Росреестр, где будут проводиться основные регистрирующие действия. Лицо, принявшее документы, обязано выдать расписку об их получении, в которой указано:
- Ф.И.О участника сделки;
- перечень поданной документации;
- дата повторного визита.
В указанное число следует подойти для получения удостоверенного договора и выписки из ЕГРН, с паспортом и распиской. Срок проведения регистрации – 10 рабочих дней, при одновременном обращении сторон. Если обратились порознь – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенные сделки регистрируются за 3 рабочих дня.
Пошлина составляет:
- 2 000 – для физических лиц;
- 22 000 – для юридических;
- 350 рублей – для земель сельхозназначения или доли ЗУ (о том, кто и как может покупать и продавать сельхозземли, читайте ).
Нотариально удостоверенные сделки пошлиной не облагаются.
Важно! В МФЦ предусмотрена услуга по бесплатному ксерокопированию документации.
Через службу государственной регистрации
Условия
Юридические условия оформления сделки в Росреестре те же, что и в МФЦ. Регламент обслуживания граждан опирается на Приказ Минэкономразвития П/№ 450 от 26.08.15 г .
К регистрации допускаются только правоспособные лица:
- участники сделки;
- их законные или уполномоченные представители,
Заявления принимаются специалистом по предъявлении паспортов. Попасть на приём можно только по предварительной записи, произведённой:
- через сайт Госуслуг ;
- при личном посещении;
- по телефону.
Некоторые отделения имеют возможность выдавать талоны в терминале, но желающих всегда больше, чем возможность учреждения обеспечить их талонами.
Список документов
Формально здесь требуются документы в том же объёме, что и в МФЦ. Но есть и небольшие нюансы. Если МФЦ допускает снятие копий с нужных документов, то в территориальном отделении этого не предусмотрено. Поэтому дополнительно нужно снять ксерокопии:
- с паспортов;
- свидетельств о наследовании;
- свидетельств о рождении;
- решений суда;
- свидетельств о браке.
Нотариально удостоверять их не нужно, они подаются вместе с оригиналами регистратору. По завершении процедуры оригиналы возвращаются.
Ещё один нюанс – уплата госпошлины. Реквизиты регистрирующих органов различаются, поэтому если она оплачена по реквизитам МФЦ – процедуру нужно проводить в Центре. Если же указаны реквизиты Регпалаты – следует идти в территориальное отделение.
Если в МФЦ не требуется предъявление квитанции об уплате пошлины, так как она проверяется в специальной программе, то здесь такая программа не предусмотрена, и квитанция прилагается к остальному пакету документации.
Требования к договору
Договор представляется в трёх экземплярах на бумажном носителе в подготовленном виде, к нему прилагается пакет сопроводительной документации. Он подготавливается заранее, и никаких отличий в нём, в зависимости от места регистрации, быть не должно.
Допускается передача договора почтовым отправлением. В этом случае высылаются 2 экземпляра ДКП – обязательно оригиналы, с приложениями на землю и на дом. Можно отправить электронные документы, но повторный визит будет проходить при личном присутствии, где будет проставлена отметка о регистрации.
Пошаговая инструкция
Иное название этого органа – кадастровая палата. Оно более распространено в среде граждан населённого пункта и находится в каждом региональном центре. Именно туда следует обращаться, соответственно адресу расположения приобретённого земельного участка.
Справка. В МФЦ могут подаваться документы на земли, расположенные в других регионах и населённых пунктах, а в кадастровой палате – только по своему региону.
Заранее проводятся следующие поэтапные действия:
По указанному времени заинтересованные лица прибывают в отделение с договорами и пакетом приложений. Предварительно можно обратиться к консультанту, который проверит пакет документации и правоспособность каждого документа.
Заявление можно составить по образцу, представленному на сайте Росреестра или полученному на стенде в помещении отделения. Здесь же можно подойти к консультанту за помощью.
Затем участники сделки подают документы. Эта процедура проходит намного дольше, чем в МФЦ, так как Росреестр является ответственным регистрирующим органом, и проверяется правоспособность каждой поданной бумаги. Зато, если процедура по приёму документации завершилась удачно – можно считать, что возврата документов не будет. Здесь также выдаётся расписка о приёме документов, в которой назначен срок следующего визита. На повторном визите расписку забирают, а вместо неё выдают договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.
Стоимость регистрации ничем не отличается. Сроки снижаются за счёт того, что транспортировка документов не осуществляется. Поэтому по регламенту для участников, подошедших совместно, они составляют 7 дней, а для подошедших порознь – 18 рабочих дней. Нотариально удостоверенные ДКП регистрируются по тем же правилам, что и в МФЦ.
Заявитель может обращаться за регистрацией сделки в любую из представленных служб. Самостоятельно или прибегая к помощи профессионалов (юристов, риелторов, прочих агентов). Пакеты документов везде одни и те же. Разница может немного отличаться в стоимости государственной пошлины.
Основная задача заявителя — соблюсти требования к пакету документов и пользоваться услугами нотариусов, если в том есть необходимость (например, сделки, связанные с долями, или при наличии ребенка участвующего в сделке).
Задать вопрос эксперту
Задать вопрос эксперту
Сегодня сделки с землей приобретают особое значение, поскольку в России как нигде много свободных территорий: никем не обрабатываемых, не застроенных и вообще не используемых с извлечением прибыли. В то же время потенциал земли огромен. И потому находится все больше желающих получить ее в собственность
Сразу оговоримся, сам договор купли-продажи земельного участка регистрировать не нужно, а вот переход права на землю - обязательно. С одной стороны, это упрощает порядок. Но на самом деле упрощенный порядок в данном случае далеко не так хорош для будущего собственника. Дело в том, что на этапе регистрации договора происходит проверка его законности. То есть фактически договор проходит двойную проверку. И у покупателя есть возможность притормозить сделку, если она грозит ему потерей денег. Нынешние нормы права в отношении купли-продажи земли ставят успешность сделки в зависимость от квалификации юриста покупателя. Что ж, будем рады Вам помочь.
Особенности договора купли-продажи земельного участка
1. Его объектом может быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Иначе говоря - нет записи об участке, нет возможности провести сделку.
2. На многих землях в России есть обременение (право бессрочного пользования, долгосрочная аренда и т.д.). Это связано с колхозным прошлым центральных регионов и последующим распределением паев на лиц, состоявших в колхозах. Продавец обязан прописать это в договоре, поскольку устное уведомление юридической силы не имеет, и такая сделка может быть признана недействительной как по инициативе покупателя, так и по инициативе третьих лиц, чьи законные интересы нарушены куплей-продажей участка. Типичный пример: председатель кооператива покупает землю у жителей района, а между тем, часть этих паев уже вошла в наследственную массу и по закону должны быть в ближайшее время перераспределена. Соответственно, сделка может быть оспорена в суде. Более того - есть даже отдельный пункт ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, который запрещает включать в договор купли-продажи условие об ограничении оспаривания данной сделки третьими лицами.
3. Договор купли-продажи земельного участка должен быть максимально полным, составлять его следует с особой тщательностью, уделяя внимание каждой мелочи, так как покупатель имеет право на судебное уменьшение покупной цены при обнаружении несоответствий договора и реальности в отношении качества земли, обременений и т.д.
4. Известно, что земля - это достояние всего народа, а потому существует ограничение в отношении лиц, имеющих право покупать землю в Российской Федерации. Например, стороной договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения не может быть негражданин России (иностранец либо лицо без гражданства). То же правило касается и приграничных территорий, земель в санаторно-курортных зонах и иных территориях, круг которых обозначен законом.
5. Существуют и другие нюансы соглашения о продаже земли.
Наши юристы знают их все и с удовольствием подготовят для вас качественный договор.
Как регистрируют договор купли-продажи земельного участка?
Мы уже упоминали, что сам договор нигде не регистрируют, а вот переход права собственности в обязательном порядке оформляют. Помните - приобретая домовладение, нет необходимости составлять отдельный договор купли-продажи земли, но упомянуть в тексте «вместе с прилегающим земельным участком и землей под строением» все-таки стоит. В этом случае единый договор отчуждения регистрируют.
И еще один немаловажный момент: закон содержит массу тонкостей, например, единая продажа земли и дома предусмотрена, если «они принадлежат одному лицу», соответственно, перед покупкой земли стоит перепроверить, принадлежит ли тому же хозяину строение. В противном случае Вы можете сильно ошибиться с порядком регистрации. Если, конечно, не обратитесь к юристу.
Какие документы нужны для оформления договора купли-продажи земли?
Как и для всякого отчуждения недвижимого имущества, Вам потребуется собрать увесистый пакет бумаг, часть из которых образуется в процессе сделки (например, квитанция об оплате государственной пошлины или несколько экземпляров договора), а часть необходимо получать в инстанциях.
Итак, для быстрого оформления земли нам понадобятся:
1. Паспортные данные сторон сделок (либо регистрационные данные организации);
2. Квитанция об уплате государственной пошлины (350 рублей);
3. Правоустанавливающие документы на участок;
4. Три экземпляра договора купли-продажи;
5. Справка об отсутствии на территории зданий и сооружений, принадлежащих тому же собственнику, что и земля;
6. Согласие на сделку супруга или супруги продавца, а также лиц, имеющих имущественный интерес в отношении отчуждаемой собственности (например, залогодержателя);
7. Кадастровый паспорт участка;
8. Иные документы, предусмотренные законом на момент сделки.
Как видите, перечень документов довольно обширен. Именно поэтому закон позволяет кадастровой службе проверять его в течение 1 месяца с момента принятия документов и выдаче заявителю соответствующей расписки о получении бумаг.
Как зарегистрировать землю быстро и недорого?
Обратитесь к профессионалам.
Юридическая фирма «Антей» регулярно подготавливает договора купли-продажи земли и проводит их государственную регистрацию. Обратившись к нам, Вы совсем скоро получите Свидетельство о праве собственности выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав и станете полноправным владельцем приобретенного участка.
Кстати, наши услуги более чем доступны. Стоимость оформления земли - от 15 000 рублей. В качестве дополнительной услуги Вы можете заказать правовую экспертизу соглашения, разработку нового бланка и восстановление правоустанавливающих документов.
Срок исполнения заказа - до 20 дней.
Будем рады Вам помочь!
Важно! Не следует воспринимать приведенную в статье правовую информацию как руководство к самостоятельному оформлению земельного участка. Гражданское законодательство регулярно меняется, и сегодня требования к актам могут сильно отличаться от тех, что были вчера. Любые действия по составлению и оформлению соглашений предполагают очную консультацию юриста .