Помимо предложенного широкого спектра юридических услуг, в штате Международной Юридической Компании присутствуют высококвалифицированные бухгалтеры и специалисты в области налогового права, помогающие безупречно проходить выездные и камеральные проверки. Мы предоставляем юридические консультации и качественную юридическую помощь по следующим вопросам:
- регистрация и ликвидация юридических лиц;
- офшоры;
- ФАС и оценка бизнеса;
- аудит, налоговый консалтинг, бухгалтерия;
- представительство в судах;
- юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрация и оформление.
Юридические услуги в Москве от профессионалов
Не секрет, что основой успешной работы любого предприятия является качественная юридическая поддержка. Многим фирмам в повседневной деятельности постоянно приходится сталкиваться с решением сложных юридических задач. Обратиться за помощью к профессионалам – самый разумный вариант в таком случае. Квалифицированная помощь юристов поможет организации избежать рисков, которые могут возникнуть при самостоятельном решении вопросов, в том числе избежать значительных финансовых потерь. Оценить качественную работу профессионалов Вы можете, обратившись к специалистам нашей юридической компании по мере возникновения правовых вопросов или, заключив договор абонентского юридического обслуживания, предполагающий комплексное юридическое сопровождение деятельности фирмы. Компании, стоящие на нашем абонентском юридическом обслуживании, практически не подвержены рискам выездных и камеральных налоговых проверок. Абонентское юридическое обслуживание повышает экономическую эффективность фирмы не менее чем на 20%.
Наши основные преимущества:
Надежность. Мы являемся стабильной успешной юридической компанией: более 10 лет на рынке юридических услуг.
Грамотность. В нашем штате представлены высококвалифицированные юристы в различных областях права.
Умение применять противоречия и пробелы российского законодательства.
Работа во всех регионах РФ.
Индивидуальный подход к клиенту. Мы не предлагаем универсальных решений, каждая юридическая задача уникальна и требует персонального подхода.
Строгое соблюдение сроков. Наш огромный опыт в решении сложных юридических вопросов позволяет нам гарантировать клиенту минимальные сроки.
Соглашение N ___ о реализации заложенного имущества (предмета залога)
г. __________ "___"________ ____ г. ____________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодержатель", (наименование или Ф.И.О.) в лице ______________________________________________________, действующего (должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя) на основании ____________________________________________, с одной стороны, (документ, подтверждающий полномочия) и _________________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодатель", (наименование или Ф.И.О.) в лице ______________________________________________________, действующего (должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя) на основании ___________________________________________, с другой стороны, (документ, подтверждающий полномочия) заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:1. Предмет Соглашения
1.1. В соответствии с п. 1 ст. 350, абз. 2 п. 2 ст. 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению о реализации имущества, а именно: ______________________________________________________ (наименование заложенного имущества, его местонахождение и описание, __________________________________________ (далее по тексту - "Имущество"), достаточное для идентификации этого имущества) путем оставления Залогодержателем Имущества за собой.1.2. Имущество является предметом залога по обеспечению исполнения Залогодателем обязательства перед Залогодержателем по заключенному между ними Договору ___________________ от "___"________ ____ г. N ___ (далее по тексту - "Договор") на общую сумму ________ (__________) рублей.
2. Обязательства Сторон
2.1. Залогодатель обязуется:
2.1.1. Передать Залогодержателю Имущество в течение _____ календарных дней после подписания Сторонами настоящего Соглашения.
2.1.2. Передать Имущество не обремененным какими-либо правами и обязательствами третьих лиц, за исключением указанных в п. 1.2 настоящего Соглашения.
2.2. Залогодержатель обязуется:
2.2.1. Принять у Залогодателя Имущество в течение _____ календарных дней после подписания Сторонами настоящего Соглашения.
2.2.2. Передать в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы, установленные действующим законодательством Российской Федерации.
3. Финансовые условия
3.1. На дату подписания настоящего Соглашения размер требований Залогодержателя к Залогодателю, обеспеченных залогом, составляет ________ (__________) рублей.
3.2. Рыночная стоимость Имущества составляет ________ (__________) рублей.
3.3. В счет оплаты Имущества Залогодержатель засчитывает свои требования к Залогодателю, обеспеченные залогом этого Имущества.
4. Переход права собственности
4.1. Переход права собственности Имущества подлежит государственной регистрации.
4.2. Передаточный акт должен быть подписан Залогодержателем и Залогодателем в течение ____ дней с даты подписания настоящего Соглашения.
4.3. Обязательство Залогодателя передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами передаточного акта, государственной регистрации настоящего Соглашения и перехода права собственности на Имущество на имя Залогодержателя.
4.4. Право собственности на Имущество у Залогодержателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на него.
5. Ответственность Сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Соглашению Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
6. Форс-мажор
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Соглашению, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Соглашения в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
6.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 6.1 настоящего Соглашения, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему дСоглашению.
6.3. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 6.1 настоящего Соглашения, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Соглашению отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
6.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 6.1 настоящего Соглашения, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Соглашения.
7. Разрешение споров
7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Соглашения, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
7.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
8. Прочие условия
8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Соглашению должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
В иске отказано, так как требования законодательства, регулирующие основания и порядок перехода к взыскателю права собственности на имущество должника, не реализованное на публичных торгах соблюдены:
Истец обратился в суд с иском к ООО о признании ответчика не воспользовавшимся правом оставить за собой имущество должника, признании отсутствия у ответчика оснований для регистрации права собственности на заложенное имущество, возвращении нереализованного имущества должнику.
В иске отказано по следующим основаниям.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причине явки менее двух покупателей залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в ч. 1 ст. 62.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" , и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (ч. 4 ст. 58 ФЗ).
В части 5 ст. 58 ФЗ "об ипотеке (залоге недвижимости) указано, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой.
Довод в кассационной жалобе о том, что залогодержатель - ООО не воспользовался правом и не направил в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов организатору торгов и судебному приставу заявление об оставлении предмета ипотеки за собой и в связи с этим прекращении ипотеки несостоятелен, поскольку требования законодательства, регулирующие основания и порядок перехода к взыскателю права собственности на имущество должника, не реализованное на публичных торгах соблюдены.
Взыскатель воспользовался своим правом оставить нереализованное имущество за собой, направив письменное заявление об этом судебному приставу- исполнителю. (Кассационное определение Кировского областного суда от 12 июля 2011 года по делу № 33-2166)
Как рассчитывать проценты за пользование кредитом, неустойку если банк оставил заложенное имущество за собой
Проценты за пользование кредитом подлежат взысканию по день, когда банком было выражено согласие на принятие нереализованного имущества. Суд сделал неправильный вывод о наличии оснований для взыскания с заемщика процентов за пользование суммой кредита до дня истечения срока действия кредитного договора:
Банк обратился в суд с иском к В., Л. о взыскании задолженности по кредитному договору, сославшись на то, что решением Центрального районного суда г. Омска от 16 марта 2009 года с ответчиков в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору от 5 июня 2007 года в размере 4620002 руб. 83 коп. (пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов, пени за нарушение сроков возврата кредита, проценты по кредиту, сумма просроченного основного долга), обращено взыскание на заложенное имущество - земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Взысканная сумма долга рассчитана на 1 декабря 2008 года. На 14 июля 2009 года ответчиками задолженность по кредитному договору не погашена и составила 1968448 руб. 42 коп.
Кроме того, указал, что проценты в установленном договором размере могут быть взысканы по требованию займодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена, то есть в данном случае до 31 мая 2022 года.
Просил взыскать с ответчиков в свою пользу задолженность по кредитному договору в размере 7262829 руб. 42 коп., из которых: 64392 руб. 57 коп. - пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; 1904055 руб. 85 коп. - пени за нарушение сроков возврата кредита; 5294381 руб. - проценты за пользование кредитом по состоянию на 31 мая 2022 года.
Решением Центрального районного суда г. Омска от 19 февраля 2010 года исковые требования удовлетворены.
Определением судебной коллегии областного суда решение суда изменено в части по следующим основаниям.
Суд исходил из того, что кредитный договор не расторгнут, обязательства сторон не прекращены.
Однако не учтено следующее.
Из материалов дела следует, что 3 июня 2009 года судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного листа, выданного Центральным районным судом г. Омска в соответствии с решением от 16 марта 2009 года.
В рамках исполнительного производства в отношении имущества, на которое обращено взыскание, дважды, 13 октября 2009 года и 13 ноября 2009 года, проводились торги, которые признаны несостоявшимися.
19 ноября 2009 года судебным приставом-исполнителем взыскателю направлено предложение об оставлении за собой нереализованного имущества по цене на 25% ниже его стоимости, что составляет 5850000 руб.
Сумма, подлежащая выплате банку по решению Центрального районного суда г. Омска от 16 марта 2009 года, составила 4620002 руб. 83 коп., из которых 4387225 руб. 47 коп. - сумма основного долга.
Из системного толкования положений действующего законодательства следует, что если цена заложенного имущества, по которой кредитор его оставил за собой, превышает размер задолженности по кредитному договору на момент прекращения залога по основанию, предусмотренному пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ , при этом основная сумма долга погашена, кредитный договор считается исполненным, а обязательства по выплате процентов за пользование кредитом и иные штрафные санкции прекращенными.
Кроме того, исходя из положений п. 1 ст. 809 ГК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 819 ГК РФ , проценты по кредитному договору начисляются на сумму основного долга. Поскольку в настоящем случае сумма основного долга погашена в связи с принятием банком нереализованного имущества, проценты на сумму основного долга с указанного момента взысканы быть не могут.
Принимая во внимание приведенное выше, решение суда в части взыскания процентов за пользование кредитом до окончания срока договора надлежит изменить: проценты за пользование кредитом подлежат взысканию за период с 1 декабря 2008 года по 3 декабря 2009 года, то есть по день, когда банком было выражено согласие на принятие нереализованного имущества, и составляют 590871 руб. 91 коп. (Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 21 апреля 2010 г. N 33-1969/2010; извлечение из
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.
1. Обращение взыскания на предмет залога
Защита прав залогодателя усиливается
В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.
Внесудебное обращение взыскания становится труднее
Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).
На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?
ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.
В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.
Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.
Распоряжение заложенным имуществом упрощается
ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.
В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).
Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.
Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества
Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?
ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.
Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.
Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества
Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).
Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.
Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.
2. Реализация предмета залога
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия
Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.
ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).
Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.
Внесудебная реализация усложнена
ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.
Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии. По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов. Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.
Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?
Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.
Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.
Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.
Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя
Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:
Отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;
Заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;
Для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.
Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке
В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).
Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе. При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).
