Участниками жилищных правоотношений выступают субъекты жилищного права, под кᴏᴛᴏᴩыми понимаются физические и юриди­ческие лица, а также публичные образования, являющиеся носите­лями предусмотренных жилищным законодательством прав и обя­занностей.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть не всякие лица, а только те, кᴏᴛᴏᴩые наделены действующим законодательством определенными правами и обязанностями. Так, не могут являться субъектами жилищных правоотношений предста­вительства и филиалы юридических лиц. Круг субъектов жилищных правоотношений обусловлен основаниями возникновения указанных правоотношений. В правоотношениях по пользованию жилым поме­щением на первый план выходят фигуры наймодателя и нанимателя, а также собственника жилого помещения и членов его семьи. При этом наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственниклии жилых помещений могут выступать граждане, юридические лица. Российская Федера­ция, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные физические и юридические лица.

Между названными субъектами допускаются отношения общей собственности на жилище. Так, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии со ст. 6 Федерально­го закона от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» собственником помещения в кондоминиуме (домовладель­цем) может быть любое физическое или юридическое лицо. Россий­ская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать не­скольким собственникам на праве общей собственности, выступаю­щим как один домовладелец, один домовладелец может иметь в соб­ственности несколько помещений в кондоминиуме". Таким образом, перечисленные выше категории собственников при определенных условиях (в силу указания законодателя, в результате гражданско-правовой сделки) выступают участниками так называемой многосубъ­ектной собственности, т.е. сособственниками.

Что касается управомоченныхлиц, то их круг определяется волей собственника. Ранее действовавшая норма ст. 51 ЖК устанавливала правило, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с кᴏᴛᴏᴩым в роли наймодателя выступали

жилищно-эксплуатационные организации или ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующие пред­приятия и учреждения. Ныне ситуация в сфере заключения догово­ров найма жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда изменилась. Жилищно-эксплуатационные органи­зации, а также государственные предприятия и учреждения лишены возможности самостоятельно принимать решение о заключении до­говора найма. Указанные организации могут выступать в качестве стороны-наймодателя в договоре найма жилого помещения, но ϶ᴛᴏ-. му должно предшествовать решение собственника либо органа, упол­номоченного распоряжаться государственным (муниципальным) иму­ществом. В Санкт-Петербурге, например, в договорных отношениях социального найма и найма жилого помещения государственного жилищного фонда стороной-наймодателем будут районные жи­лищные агентства, действующие от имени Санкт-Петербурга (При­ложение 1 к распоряжению КУГИ от 05.05.98 № 565-р; Приложение 1 к распоряжению КУГИ от 04.07.97 № 703-р)".

Нанимателем по российскому законодательству будет граж­данин. В правоотношениях жилищного найма на стороне нанимате­ля могут участвовать лица, кᴏᴛᴏᴩые пользуются всеми правами и не­сут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. В рамках договора найма жилого помещения в госу­дарственном и муниципальном жилищном фонде социального ис­пользования такими лицами будут члены семьи нанимателя (п. 2 ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК) В рамках договора найма жилого помещения такими лицами могут являться граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем и заключившие с последним договор о соли­дарной ответственности перед наймодателем (ст. 677 ГК) В ϶ᴛᴏм слу­чае такие граждане рассматриваются действующим законодатель­ством как сонаниматели. Сонаниматели в лице членов семьи нани­мателя или граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обладают самостоятельным правом пользования жилым помещени­ем. Подобной самостоятельностью не могут характеризоваться пра­ва пользования жилищем, предоставляемые на условиях поднайма или временного безвозмездного проживания (ст. 685 и ст. 680 ГК) На таких условиях жилое помещение вправе предоставить как нанима­тель по договору социального найма, так и наниматель по договору найма. Лица, пользующиеся жилищем на условиях поднайма или вре-

"СЗРФ. 1996. №25. Ст. 2963.

Не стоит забывать, что ваше право. Жилье-99. С. 105, 113.

менного безвозмездного проживания, именуются ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙенно поднанимателями либо пользователями.

Фигура собственника жилого помещения, являющегося участни­ком правоотношения по пользованию жилым помещением, неодноз­начна. Стоит заметить, что она должна рассматриваться не только с позиции реали­зации собственником функций наймодателя, но и функций фактичес­кого пользователя принадлежащего ему жилища. И если в первом случае собственником-наймодателем чаще всего выступают юриди­ческие лица или публичные образования, то во втором случае соб­ственником-пользователем будут граждане. Их круг постоянно расширяется как за счет процесса приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, так и за счет участия граждан в долевом строительстве и приобретении готового жилья на рынке не­движимости. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его не только для личного проживания, но и для прожи­вания членов ϲʙᴏей семьи. Данная категория граждан как участни­ков жилищных правоотношений пользуется особым покровитель­ством законодателя. Так, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не будет основанием для прекращения права пользования жилым по­мещением членом семьи прежнего собственника.

Состав членов семьи собственника жилого помещения уточняет­ся действующим законодательством в ч. 2 ст. 127 ЖК, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с кᴏᴛᴏᴩой*члены семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было огово­рено иное. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что налицо приравнивание состава членов семьи собственника к составу членов семьи нанимателя. Вместе с тем законодатель весьма нечетко урегулировал ситуацию, связанную с признаком совместного проживания собственника жилого помеще­ния и членов его семьи. В случае если члены семьи собственника проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении, но сам он в нем по каким-либо причинам не проживает, то правило ч. 2 ст. 127 не дей­ствует. Не действующим будет и п. 1 ст. 292 ГК, содержащий отсылку к жилищному законодательству, а именно к ст. 127 ЖК.

Особо следует выделить субъектов жилищных правоотношений, складывающихся по поводу пользования жилыми помещениями в до-мах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, домах, управ­ляемых товариществами собственников жилья, и общежитиях.

В жилищных кооперативах такими субъектами выступают сами кооперативы, члены кооператива и члены их семей, наниматели жи­лых помещений, занимаемых членами кооператива. При ϶ᴛᴏм харак­тер правоотношений по пользованию жилым помещением зависит от факта внесения за него полного паевого взноса. Очевидно, напри­мер, что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, пол­ностью внесший ϲʙᴏй паевой взнос за квартиру и приобретший вслед­ствие ϶ᴛᴏго право собственности на нее (п. 4. ст. 218 ГК), может сдать внаем часть ϲʙᴏей квартиры, а при определенных условиях - и всю квартиру без согласия правления кооператива (ст. 121 ЖК)

В товариществах собственников жилья субъектами правоотно­шений по пользованию жилыми помещениями будут сами това­рищества, домовладельцы (собственники помещений в кондомини­уме) - члены товарищества. Членами товарищества могут быть юридические и физические лица, а также публичные образования, кᴏᴛᴏᴩые добровольно вступили в данную организацию. Субъекты так называемых ограниченных вещных прав (государственные и му­ниципальные унитарные предприятия, государственные учреждения и казенные предприятия), кᴏᴛᴏᴩым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе об­рести членство исключительно по решению собственников государственного или муниципального имущества, входящего в имущественный ком­плекс кондоминиума (ст. 32 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»)

В общежитиях субъектами правоотношений по пользованию жи­лыми помещениями выступают рабочие, служащие, студенты, уча­щиеся и иные категории граждан, кᴏᴛᴏᴩые именуются «проживаю­щие в общежитии» (разд. III Примерного положения об общежити­ях)", а также организации, в ведении кᴏᴛᴏᴩых находятся общежития. Данные организации, не являясь наймодателями, выполняют опре­деленные функции последних.

К участникам жилищных правоотношений по пользованию жи­лыми помещениями могут быть отнесены и иные, помимо назван­ных выше, субъекты. Это прежде всего арендаторы и арендодатели жилья, отношения между кᴏᴛᴏᴩыми складываются по аналогии с от­ношениями нанимателя и наймодателя, получатели ренты и платель­щики ренты, между кᴏᴛᴏᴩыми складываются правоотношения по пожизненному пользованию жилым помещением.

"СП РСФСР. 1988. №17. Ст. 95; САПП РФ. 1993. №31. Ст. 2860, ^370 " 41

Жилищные правоотношения — это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства . Это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды урегулированных нормами права отношений, возникающих по поводу жилища: владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями , предоставления жилых помещений нуждающимися в них, управления и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями .

В правовой науке выделяют два вида жилищных правоотношений: организационные — построенные на началах власти и подчинения (например, отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья), и складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные (например, правоотношения по пользованию жилыми помещениями) и личные неимущественные отношения (например, вытекающие из факта соседства в коммунальной квартире). Имущественных отношений большинство.

Часть 1 ст. 4 ЖК РФ закрепляет перечень жилищных отношений .

Так, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1. возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2. пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3. пользования общим имуществом собственников помещений;
4. отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5. учета жилищного фонда;
6. содержания и ремонта жилых помещений;
7. переустройства и перепланировки жилых помещений;
8. управления многоквартирными домами;
9. создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья , прав и обязанностей их членов;
10. предоставления коммунальных услуг;
11. внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
12. формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
13. контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
14. осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
15. ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Объект и субъекты жилищных правоотношений

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жилищных правоотношений . В законодательстве ответ на этот вопрос найти гораздо проще. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения . К ним относятся жилые дома, части жилых домов, части квартир, комнаты.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

• стороны жилищного правоотношения;
• пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательств ;
• лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;
• лица, права которых носят зависимый, производный характер, и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают их стороны.

Сторонами, например, жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся жилых помещениях, и распределять жилье, с другой — гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы).

В жилищном праве также используется термин «семья », понимание сущности которого важно при определении таких субъектов, как «член семьи собственника», «член семьи нанимателя». Легального определения семьи не имеется. В жилищном праве «семья» понимается более широко, чем в семейном праве . Это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или в совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимается наличие общего бюджета , общие расходы по оплате жилища, взаимная забота и т.д.

Однако законодательство построено таким образом, что семья как общность людей самостоятельным субъектом жилищных правоотношений не является.

Основания возникновения жилищных правоотношений

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных правоотношений , которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В Жилищном кодексе РФ перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли субъектов правоотношений) и события (не зависят от воли правоотношений).

Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.

Итак, жилищные права и обязанности возникают из следующих юридических фактов:

1. из договоров и иных сделок , предусмотренных федеральным законом , а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Наиболее распространенными юридическими фактами являются договоры и иные сделки;
2. из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления , которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Например, государственная регистрация права на жилое помещение , решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения;
3. из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4. в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5. из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6. вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Юридические факты могут быть объединены в юридический состав.

Это означает, что для возникновения правоотношения необходима совокупность указанных в ст. 10 ЖК РФ юридических фактов.

Например, при переходе права собственности по договору необходимо не только заключение договора в письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения , субъектного состава и вида жилищного правоотношения.

Так, в организационных отношениях гражданин , имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий: поставить гр-на на учет, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения и т.д.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента принятия решения о предоставлении жилого помещения и заключения договора социального либо коммерческого найма, и т.д.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности сторон в данном правоотношении — это в основном права и обязанности по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект — жилое помещение.

Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют как «право на жилую площадь», понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение.

Введение

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса Российской Федерации применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

во-первых, это стороны жилищного обязательства;

во-вторых, это пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства;

в-третьих, это лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;

в-четвертых, лица, права которых носят зависимый, производный характер и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов:

• от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают;

  от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.

Стороны в жилищных правоотношениях.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Ясно, например, что если жилищное правоотношение возникает на основе договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают, наймодатель и наниматель. В связи с появлением двух разновидностей жилищного найма - социального и коммерческого - подход законодателя к определению сторон в жилищных правоотношениях претерпел изменения. Общим и для социального, и для коммерческого найма является то, что в качестве нанимателя в обоих случаях выступает гражданин. Этот вывод однозначно может быть сделан как путем систематического толкования п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 677 ГК, так и на основании ч. 1 ст. 51 ЖК. Вслед за этим подход к определению личности нанимателя в коммерческом и социальном найме характеризуется известными особенностями. В коммерческом найме в роли нанимателя, по общему правилу, выступает одно лицо. В то же время граждане, проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являются сонанимателями, т. е. возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя. Поскольку договор жилищного найма - договор взаимный, в нем присутствует как активная, так и пассивная множественность. При социальном найме проживающие совместно с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. По-разному определяется в коммерческом и социальном найме другая сторона в жилищном правоотношении - наймодатель. По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда; в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Соответственно этому круг наймодателей при социальном найме очерчивается более узко, чем при коммерческом найме. С учетом специфики оснований возникновения права на жилое помещение следует подходить и к определению сторон в других жилищных правоотношениях. Так, в кооперативных домах с не полностью выплаченным паевым взносом это соответствующий кооператив (жилищно-строительный и жилищный) и член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления. Наряду с этим существуют жилищные правоотношения между членом кооператива, с одной стороны, и членами его семьи, а также иными лицами, которые проживают в кооперативной квартире, - с другой. После выкупа квартиры жилищное правоотношение между лицом, выкупившим квартиру, и кооперативом прекращается и взамен него возникает правоотношение собственности. Что же касается жилищных правоотношений гражданина, выкупившего квартиру, с другими проживающими в квартире лицами, то они сохраняются, но претерпевают изменения с учетом изменений правового режима квартиры.

В книге кратко изложены ответы на основные вопросы темы «Жилищное право». Издание поможет систематизировать знания, полученные на лекциях и семинарах, подготовиться к сдаче экзамена или зачета. Пособие адресовано студентам высших и средних образовательных учреждений, а также всем интересующимся данной тематикой.

10. Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты правоотношений – это лица, участвующие в этих правоотношениях.

Согласно ст. 4 ЖК РФ субъектами жилищного права являются :

Граждане;

Юридические лица – организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;

Российская Федерация;

Субъекты РФ;

Муниципальные образования.

От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов; от имени муниципальных образований – органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 124 ГК РФ).

Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование отвечают по своим обязательствам принадлежащим им на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Юридические лица , созданные Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями, не отвечают по их обязательствам. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования не отвечают по обязательствам созданных ими юридических лиц, кроме случаев, предусмотренных законом. Российская Федерация не отвечает по обязательствам субъектов РФ и муниципальных образований, которые не отвечают по обязательствам друг друга, а также по обязательствам Российской Федерации.

Эти правила не распространяются на случаи, когда Российская Федерация приняла на себя гарантию по обязательствам субъекта РФ, муниципального образования или юридического лица либо указанные субъекты – по обязательствам Российской Федерации.