— .doc, 26 Кб) вынесен в отдельный документ, в первую очередь свидетельствует о том, что сроки выполнения работ по договору и реальные сроки предоставления квартиры в собственность в большинстве случаев разнятся. Подписанием Акта приема-передачи стороны четко фиксируют момент перехода обязанностей по содержанию квартиры от застройщика к дольщику.
По общему правилу, если иное не установлено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Акт приема-передачи и является документом, подтверждающим факт передачи квартиры, а, следовательно, и обязанностей по ее содержанию. Если до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры несла , то после подписания акта ответственность несет дольщик. Иными словами, если квартира сгорит до подписания акта, отвечать будет строительная компания, если после — дольщик. Если, конечно, иное не предусмотрено в договоре долевого участия.
Кроме того, акт приема-передачи квартиры входит в пакет документов, которые необходимо предоставлять для регистрации права собственности в Регистрационный центр.
Шаг 1. Сроки сдачи дома
На сегодняшний день существует несколько активных схем приобретения квартир в у компании-застройщика. Чаще всего будущий владелец квартиры и компания-застройщик заключают между собой либо договор долевого строительства, либо договор резервирования будущей недвижимости. Разница состоит в том, каким образом в последствии будет оформляться право собственности на квартиру. Либо застройщик сначала оформляет все построенные квартиры в свою собственность и потом передает их покупателю в обмен на деньги или их эквивалент (например, вексель), либо квартира регистрируется в собственность на основании договора долевого строительства. И в том, и в другом случае обязательно подписание акта приемки-передачи квартиры.
В любом случае, к моменту подписания акта дом, в котором находится приобретаемая квартира, должен быть принят госкомиссией и проведены все необходимые обмеры БТИ.
Как правило, в 99% случаев, сдача дома задерживается в среднем от одного квартала до полугода, иногда на год. В виду того, что в нашей стране система возмещения ущерба за несоблюдение сроков не работает, судебных прецедентов на эту тему очень мало. Кроме того, строительные компании, прекрасно знающие о том, что сдача дома будет задержана, сразу предусматривают пункты договора, позволяющие им избежать ответственности. В любом случае, юристы советуют, если сдача дома задерживается более чем на полгода — принести договор на экспертизу и выяснить возможность предъявления иска застройщику.
В принципе, акты приема-передачи могут оформляться совершенно различно, однако их содержание примерно одинаковое. Вне зависимости от того, какая именно недвижимость передается, акт должен содержать информацию о дате и месте его составления, наименовании сторон (кто и кому передает квартиру), описании передаваемого объекта недвижимости, в том числе его местонахождение, метраж и состояние, которое при подписании акта должно удовлетворять покупателя.
Так же акт приема-передачи квартиры может содержать информацию об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. В случае если качество не удовлетворяет покупателя, а акт все же должен быть составлен, все претензии должны быть подробно записаны и приложены к акту со ссылкой о том, что этот документ считается действительным в случае устранения перечисленных дефектов в такой-то срок. Иногда акт приема-передачи квартиры совмещают с актом сверки взаиморасчетов, в таком случае в акт добавляется информация о произведенных денежных расчетах.
Шаг 3. Смотровой лист
Перед подписанием акта приема-передачи квартиры, в обязательном порядке покупатель (он же дольщик) должен тщательно осмотреть квартиру и заполнить смотровой лист, в котором необходимо отразить все найденные дефекты и недочеты. Допущенные строителями, а также указать четкие сроки их устранения.
В принципе, для более качественного осмотра, хорошо брать с собой эксперта в области качества строительства жилья, который способен будет отметить все технические недостатки сдаваемого жилья.
Еще один тонкий момент — ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее — сделать это, опять же, поможет юрист.
Кстати, осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет.
Шаг 4. Осмотр
Если осмотр проводится самостоятельно, стоит обратить внимание на следующие основные моменты.
Во-первых, состояние бетонных конструкций. Если замечены отклонения по вертикали, смещения в плане стен и местные неровности глубиной более 5 мм, а также трещины в несущих стенах и перекрытиях и незаполненные раствором монтажные стыки и швы — обязательно требуйте исправления.
Второй момент — окна. Если установлены стеклопакеты, обязательно надо обратить внимание: нет ли трещин на стекле, плотно ли закрываются , хорошо ли прилегает уплотнитель и нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
Третье — это электрика. Для осмотра надо взять с собой лампочку, которая позволит проверить исправность системы освещения. Также надо проверить рабочее состояние всех розеток.
Водоснабжение, канализация и отопление в основном подлежат поверхностному визуальному осмотру. Отсутствие течей, трещин в отводах и теплые трубы (если осмотр производится в отопительный сезон) свидетельствуют об исправности всех трех систем.
И, наконец, вентиляция. Наличие тяги определяется простым дедовским способом: к вентиляционной шахте подносится горящая спичка. Если пламя отклоняется в сторону шахты, значит, тяга есть и система исправна.
Итак, после тщательного осмотра все обнаруженные недостатки и дефекты заносятся в список, прилагаемый к акту приемки. Если какие-то системы или части квартиры не были проверены или осмотрены, то в акте необходимо указать, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.
После подписания смотрового листа и уточнения кто и когда исправит недочеты, происходит подписание акта приема-передачи квартиры.
С этого момента всю ответственность за новое недвижимое имущество, пусть еще и не окончательно оформленное в вашу собственность (право собственности наступит после регистрации квартиры (сделки) в регистрационном центре) несет покупатель (дольщик).
После завершения строительства дома в новостройке не спешите брать у застройщика ключи от квартиры. Сначала нужно проверить качество проделанных работ. Детальнее о том, как принимать квартиру в новостройке, читайте далее.
Уведомления
Когда застройщик получает разрешение на ввод строения в эксплуатацию, он отправляет клиентам бумажное письмо. В нем содержится приглашение на осмотр помещения. Особенно хорошие компании еще и позвонят, и сообщение отправят. Нелишним будет подписаться на группу застройщика в социальных сетях. Когда он будет раздавать ключи, позвоните и согласуйте время для приемки.
Этот процесс проходит в два этапа. Первый - встреча в офисе для сверки документов. Второй - осмотр квартиры на предмет выявления недочетов. Если клиента все устраивает, он подписывает акт. Если нет — составляет претензию.
Перед тем как принимать квартиру в новостройке, нужно прочитать В нем подробно прописаны условия передачи недвижимости. В зависимости от типа отделки (чистовая или черновая) покупатель имеет право сверить увиденное в квартире с тем, что указано в его договоре. Например, если в документе прописано, что входная дверь должна быть металлической, то покупатель проверяет факт ее наличия, работоспособность и целостность. Цвет, толщина и тип механизма в договоре не прописываются.
К документу должна прикладываться экспликация, в которой схематично представлена планировка помещения, деление на секции. Рассмотрим детальнее. На что следует обращать внимание и как принимать квартиру в новостройке.
Посещение офиса
К застройщику нужно приезжать с оригиналом паспорта. Договор брать не обязательно. Застройщик и так найдет клиента в ДДУ. Те, кто проживает в другом городе, имущество оформляли на несколько человек, следует оформить доверенность на любого из совладельцев. Этот человек и будет представлять интересы клиентов у застройщика. Эта же схема применима, если недвижимость оформляли на пожилых родителей взрослые дети.
Не поддавайтесь на уговоры застройщика! Приемка квартиры (подписание акта) осуществляется только после проверки помещения. Также не следует подписывать акт голосования по выбору управляющей компании, поскольку вы еще не являетесь собственником жилья.
Сроки передачи квартиры
В ДДУ прописываются сроки передачи имущества. По истечении оговоренной даты дольщик имеет право получить неустойку. С какого момента начинается отсчет?
Обычно в договорах прописывается дата. Например, застройщик обязуется во втором полугодии 2017 года. То есть разрешение должно быть выдано до 31.12.17 включительно. С момента получения разрешения начинается отсчет срока передачи имущества. Если разрешение не получено, то отсчет начинается в последний день, указанный в ДДУ.
Если застройщик сдает имущество с отсрочкой в один день, у клиента есть право получить неустойку. Если передача имущества осуществляется впритык к концу срока, то застройщик сделает все, чтобы клиент как можно быстрее подписал акт. В ДДУ также прописывается срок, который выделяется клиенту на проверку жилища. Отсчет начинается с момента получения уведомления.
Нарушение прав
Даже если застройщик нарушил права клиента, взыскать неустойку можно, представив акт, в котором указана фактическая дата передачи объекта. Для этого нужно составить и направить застройщику претензию в двух экземплярах. Застройщик должен дать письменный ответ в течение 10 дней. В документе прописываются такие реквизиты:
- стороны договора;
- реквизиты договора;
- адрес жилого дома;
- параметры квартиры;
- сроки плановой сдачи имущества;
- требование получить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за несвоевременную сдачу квартиры в новостройках;
- цены ДДУ, если их несколько.
К документу прикладываются копии акта, платежных поручений об оплате ДДУ.
Уважающая себя компания пригласит клиента в офис и поторгуется относительно компенсации. Чтобы не прогадать с суммой, нужно заранее рассчитать, что полагается по закону:
(1/150)*Ставка рефинансирования*(Цена квартиры/100)*Кол-во дней
Если договоренность достигнута, то клиенту предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора. В нем должны быть указаны не только сумма выплаты, но и срок, за который произошла выплата. Если дело дойдет до суда, то в случае принятия положительного решения застройщику придется заплатить неустойку, штраф и все судебные издержки.
Пример
Клиент купил квартиру за 4 млн р. Акт подписал 12 июня 2016 г. Просрочка составляет 73 дня. Ставка рефинансирования составляет 11 %:
Неустойка = (1/150)*11*(4000000/100)*73 = 214133 р.
Если в период просрочки ставка изменилась, то расчеты осуществляются два раза по разным ставкам. Полученные результаты потом суммируются.
Виды недочетов
Как правильно принимать квартиру в новостройке? Как уже было сказано раньше, первым делом следует проверить само имущество. Недочеты будут в любом случае. Где-то больше, где-то меньше. Право клиента на качественную квартиру прописано в трех законах: ГК, ФЗ№214 «О долевом участии», ФЗ № 2300 «О защите прав потребителей».
Застройщик обязан устранить все недочеты или компенсировать клиенту расходы на их исправление. Недочеты фиксируются в акте, который составляется в двух экземплярах. Дефекты новостроек делятся на две группы: существенные и несущественные.
К грубым относят недочеты, при наличии которых жить в квартире невозможно: забитая канализация, дыра в стене, окне, сломанные двери и т. д. При наличии хотя бы одного из таких дефектов акт приема-передачи квартиры, образец которого будет представлен далее, подписывать нельзя. После исправления дефектов составляется новый документ с фактической датой приемки.
Несущественные недочеты жить не мешают: ямы в штукатурке, царапины на окнах, сломанный доводчик на двери и т. д. Для подтверждения недочетов составляется независимая экспертиза. В таких случаях подписывается дефектный и акт приемки-передачи. Если клиент в такой ситуации откажется подписывать акт приемки, то он обязательно должен указать это в дефектном акте. Через два месяца застройщик может в одностороннем порядке составить акт. Если он еще докажет, что клиент намеренно уклоняетесь от приемки помещения, то и передачу квартиры он сможет осуществить самостоятельно.
Недочеты могут быть обнаружены и после передачи квартиры. На это по ФЗ № 214 клиенту отведено пять лет, из них три года — на инженерное оборудование. Клиенту остается только перечислить недочеты в письменном виде и дождаться их исправления.
Исправление недочетов
Застройщики редко соглашаются компенсировать расходы на устранение недочетов и предлагают исправить их самостоятельно. Этот процесс сильно затягивается. Ни в одном законе не прописано, какой «разумный срок» выделяется на исправление работ. Некоторые недочеты клиентам будет удобнее исправить самостоятельно. Поэтому когда осуществляется приемка квартиры, нужно трезво оценивать все дефекты.
На практике крупный застройщик, который сдает сразу 150 квартир, вносит исправления за 3 недели, 500 квартир исправляются 1,5 месяца. Если речь идет о 1000 жилых помещений, то устранение недочетов осуществляется за 3 месяца. Это считается маленьким сроком.
Клиент получит ключи от помещения только после подписания документов. До этого момента застройщик самостоятельно договорится с подрядчиками, передаст им ключи, а по завершении работ еще раз приглашает клиента на приемку. Если все документы уже подписаны, но все равно имеются дефекты, то время проведения работ застройщик должен согласовать с клиентом. Отдавать ключи строителям в таком случае не следует. Лучше явиться на проведение работ.
После того как документальная часть приемки квартиры пройдена, нужно посетить само помещение и тщательно проверить все поверхности.
Что взять с собой
Для проверки помещения нужно взять с собой:
- блокнот: чтобы записывать все недочеты, проверить вентиляцию;
- фонарик: также понадобится при ;
- лампочкой проверяют цоколи, электробритвой — розетки;
- отмечать недочеты нужно мелом;
- уровень, рулетка и отвес понадобятся, чтобы проверить кривизну стен и площадь помещения;
- перед входом в квартиру снимите показания электросчетчика.
Кто поможет принять квартиру в новостройке? Электрик. Он поможет проверить работоспособность розеток и выключателей. Важно перед проверкой перечитать договор и выписать ключевые моменты. Искать нужный пункт договора в процессе проверки помещения будет очень тяжело.
Как вносить замечания
Все найденные недочеты фиксируются в можно заранее взять у застройщика, чтобы уже на месте не вписывать все реквизиты самостоятельно.
В документе перечисляются недочеты на дату проверки. Документ обязательно должен подписать застройщик. Таким образом он соглашается с вашими недочетами. Просите у сотрудника компании доверенность на оформление таких документов. В ней должна быть формулировка «право подписывать акты или ведомости». Вместе с этим документом заполняется акт приема-передачи квартиры, образец которого представлен на фото далее.
Копии обоих документов хранятся у обеих сторон сделки. Если недочеты серьезные, то на повторную проверку нужно будет взять первый дефектный акт.
Общественные места
Лифты и подъезды не являются частной собственностью. Пожелания по их благоустройству нужно адресовать управляющей компании после приема квартиры. Но проверить их все равно нужно. Тем более что у каждого жильца будет доля в этом имуществе.
Закон не обязывает прописывать в ДДУ вид отделки в Но и уважающий себя застройщик не положит в подъезде линолеум, если обещал плитку. На данном этапе можно проверить движение входной двери. Она должна нормально открываться, быть ровной и не скрипеть. Почтовые ящики должны висеть в холле на окрашенных или отштукатуренных стенах.
В многоэтажке должен быть работающий лифт. Без него застройщик не получит разрешение на ввод. Достаточно, чтобы работал хотя бы один из лифтов. В идеале лифт должен быть обшит фанерой и пластиком. Тогда жильцы без проблем смогут доставлять стройматериалы и мебель.
Счётчики
Перед тем как принять квартиру в новостройке у застройщика, нужно снять показания с электросчетчика. Тогда жильцы будут платить именно за потребляемую электроэнергию. До этого момента все коммунальные расходы оплачивает застройщик и управляющая компания. В домах с индивидуальным потреблением счетчики есть и на этажах. Показания с приборов нужно указать в акте приемки. Только после этого можно включать автомат на электрощитке.
Подвал и чердак
Владельцы квартир на первом и последнем этажах должны также просмотреть технический этаж. Так можно удостовериться, что крыша вообще существует и она не течет, что трубы сухие, запаха канализации нет.
Квартира
Как принимать квартиру в новостройке? Все обязательные элементы перечислены в ДДУ в пункте «Характеристика объекта». Пример оформления данного пункта:
«Квартира передается с частичной отделкой и выполненными работами: стены отделаны штукатуркой, полы покрыты цементной стяжкой, установлены пластиковые окна и балконная дверь, остеклена лоджия, установлена металлическая входная дверь. Установка электроплиты, горизонтальной разводки водоснабжения осуществляется дольщиком за свой счет».
На эти элементы и нужно обращать внимание при приемке. Как принимать квартиру в новостройке без отделки? Если кратко, то нужно убедиться, что все поверхности ровные и без перепадов.
Площадь квартиры
Перед поездкой на место проведения работ следует сделать копию плана квартиры. Параметры помещения измеряют вдоль стен на уровне пола. В расчет не берется площадь дверных проемов, арок.
Входная дверь
Дверная коробка должна соответствовать размеру проема. Она должна быть ровной, легко открываться и закрываться. Проверить это легко. Кривая дверь будет самостоятельно открываться и закрываться. Исправить дефект просто. Нужно снять дверь с коробкой с проема и переустановить. Обязательно наличие ровной стяжки у порога и крепление стыков монтажной пеной.
Балкон
На всех окнах и дверях должны быть ручки и уплотнители. Первые легко и плавно ходят, а вторые не болтаются. Стекла без трещин. Створки свободно двигаются.
Потолок
Кирпичный и панельный дом строится из плит. Их стыки будут видны на потолке. Чтобы не было перепадов, такие места заделывают раствором. Перепад по высоте должен быть меньше 2,5 мм. В противном случае такое нарушение считается существенным. На данный недочет не следует обращать внимание, если вы планируете установить натяжной потолок. В монолитном доме потолок льют на каркасе. Стыков не видно.
Пол
Как принимать квартиру в новостройке без отделки? Стяжка должна быть ровной, без трещин и пустот. Во время ходьбы по комнатам звук везде должен быть одинаковый. Для этой проверки идеально подойдут женские шпильки. В кроссовках и обуви с мягкой подошвой определить разницу не получится.
Между квартирами и на стыке стен обязательно оставляют зазоры. При температурных перепадах стяжка может сжиматься. Чтобы два участка не сдавили друг друга, между ними должно быть расстояние.
Стены
Квартиры с отделкой тяжелее всего проверять. В них должны быть оштукатуренные стены. К каждому из трех существующих видов покрытия предусмотрены свои требования.
Новостройка: тест на качество стен
Проблема заключается в том, что в ДДУ не прописывается конкретный вид штукатурки. До выезда на место проведения работ можно попросить застройщика поднять внутреннюю документацию, а конкретно «Архитектурные решения», в которых прописано, какой конкретно вид штукатурки используется. Честный застройщик не станет скрывать эту информацию и предоставит ее клиенту, хоть и не обязан. Задача дольщика - сверить фактическое значение с нормативным с помощью правила и уровня. Если решитесь самостоятельно исправлять недочет, то учтите, что на отклонение в 1 см уйдет очень много материала.
Меньше всего отклонение наблюдается у застройщиков, которые используют улучшенную гипсовую штукатурку. Она стоит дорого, но лучше выравнивается. Она белая и гладкая. Единственное место, где ее нельзя использовать - это санузел. Гипс не переносит влагу.
Электрика
В квартире должны быть электропровода для подключения звонка, розеток и выключателей. Если эти элементы предусмотрены в ДДУ, то они не должны вываливаться из стен, нагреваться и искрить. Проверить их работоспособность можно, подключив электробритву. Брать на проверку подзарядку и рисковать мобильным телефоном не стоит. В случае неисправности сети придется заменить телефон, к примеру, за 50 тыс. руб., а не электробритву за 3 тыс. руб. Если застройщик установил цоколи, то стоит проверить их на работоспособность, вкрутив и выкрутив лампочку. При отсутствии всех перечисленных элементов на проверку следует пригласить электрика и убедиться в том, что все розетки и выключатели можно будет без проблем подключить. Вот как проверяются квартиры с отделкой.
Водоснабжение
Место возле стояков должно быть сухим, а краны должны открываться с силой. Следует проверить наличие тройника в ванной и туалете. Он объединяет сливные трубы унитаза, раковины и ванны в одну. К правильно установленной конструкции доступ будет из любого места в ванной.
Отопление
Радиаторы должны надежно и ровно крепиться на стенах на затянутых болтах. Если температуру устройства можно регулировать, то застройщик должен заранее установить регулятор или выдать его при передаче ключей.
Вентиляция
Как принимать квартиру в новостройке? Откройте окна и двери. Возьмите лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если он прилипает, значит, проблем с вытяжкой нет. Проводить эксперименты с зажигалкой и спичками не рекомендуется. Если с вентиляцией имеются проблемы, то подобные эксперименты могут привести к взрыву.
Как принимать квартиру в новостройке: памятка
- На приемку в офис явятся все дольщики одновременно. При себе нужно иметь паспорт и желательно ДДУ.
- Нельзя подписывать акт приемки без осмотра помещения.
- Как принимается квартира в новостройке? приемки и дефектовочный акт) должны быть подписаны застройщиком и клиентом.
- В ДДУ прописывается три срока: получения разрешения на ввод жилья в эксплуатацию, передачи квартиры, принятия помещения. В случае нарушения любого из них составляется претензия и ведутся переговоры о неустойке.
- Застройщик должен устранить недочеты за свой счет или компенсировать расходы дольщику.
- На проверку объекта нужно приезжать с набором инструментов, блокнотом и ручкой.
- В зависимости от того, какие выявлены недочеты, составляется дефектный акт. При выявлении грубых нарушений в процессе строительства подписывать акт приемки помещения нельзя.
Акт приема-передачи товара относится к двусторонним типам документов. В нем очень подробно рассматриваются качественные и количественные характеристики товара (материальных ценностей), который передается и принимается. Благодаря этому документу можно узнать полную стоимость товара или иных ценностей.
Стоит заметить, что акт приема – передачи составляется всегда в двух экземплярах. Один экземпляр получает предприятие, которое передает товар, а второй – принимает его. Причем не допускается копирование документа. Акт должен быть подлинным. На нем должны содержаться все необходимые реквизиты и данные. В противном случае документ не является действительным.
Какие реквизиты содержит бланк акта приема передачи товара?
Бланк акта приема передачи товара содержит в себе следующие реквизиты:
- – наименование документа;
- – место, в котором документ был составлен;
- – дата, в которую составлялся документ;
- – информация о продавце и покупателе, в том числе ФИО, данные паспортов, номера контактных телефонов;
- – номер документа (договора);
- – максимально полное описание качественных характеристик товара, который передается (принимается);
- – указываются имеющиеся дефекты товара;
- – подписи лиц, участвующих в процедуре передачи – приема товара;
- – печати организаций.
Стоит заметить, что акт приема-передачи может быть составлен как для одной единицы товара, так и для целой партии.
В этом документе также указываются и возможные претензии, которые предъявляются со стороны предприятий относительно качества и количества товара.
Если в процессе передачи товара были обнаружены какие-либо изъяны или дефекты, то получатель может требовать от продавца денежное возмещение.
Также возможны ситуации, когда товар в процессе передачи теряют или повреждают. Поэтому в договоре о продаже товара нужно обязательно оговорить пункт, касающийся возмещения убытков в связи с неполучением товара.
Решение по поводу периодичности составления акта приема-передачи товара принимается, как правило, предприятием – продавцом и его контрагентом.
Акт приема – передачи товара для поставщика при ведении бухгалтерского учета является основанием для проведения списания ценностей.
Что представляет собой форма акта приема передачи товара?
Акт приема – передачи товара, по сути, является документом, который подтверждает факт произошедшей передачи и получения ценностей. Наиболее удобна в использовании унифицированная форма акта приема передачи товара.
Данная форма может использоваться в различных ситуациях, в том числе, когда с одного склада передается товар на хранение на другой.
Причем данная передача должна проводиться согласно заблаговременно составленного договора. Акт будет подтверждать условия выполнения договора. Данный документ необходимо хранить в бухгалтерии (не менее трех лет).
Стоит заметить, что Налоговый Кодекс не предусматривает обязательное использование акта приема – передачи товаров. Однако использование утвержденного на законодательном уровне бланка позволяет избежать множества проблем, которые могут возникнуть в результате проверки деятельности предприятия контролирующими органами.
Поэтому правильное составление акта приема – передачи товаров является настоящей панацеей в сфере документального оформления передачи и получения товара для предприятий.
Форма акта приема-передачи товара предусматривает тот факт, что все цены в бланке указываются в национальной валюте. Применение иной валюты при заполнении документа считается нарушением.
Примечательно, что в форме акта имеется графа «Масса нетто». Эта графа заполняется лишь в том случае, если происходит передача – получения весового товара.
Если товар передается и принимается в штуках, то эту графу не заполняют.
Акт приема-передачи начинают составлять с указания наименования документа. С того момента, как подписан этот документ, у сторон появляются по отношению друг к другу обязанности и определенные права.
Документ обычно так и называют «Акт приема – передачи товаров». Название документа указано в середине верхней половины листа.
Название обычно написано заглавными буквами и выделено жирным шрифтом. Под названием указывается дата, когда произошло составление документа. Обычно эта графа находится с левой стороны акта.
Главной частью документа являются графы, в которых производится описания товара. В этих графах указывается полное наименование товара, количество, состояние, дефекты и другие нюансы, которые получатель или лицо, передающее материальные ценности, считает нужным указать.
По сути, форма документа не установлена на законодательном уровне, поэтому с легкостью можно варьировать графами, которые имеются в документе.
Однако перечень реквизитов, которые необходимо указать в документе, должен быть заполнен в обязательном порядке. Стоит понимать, что идеальной формы документа не существует.
Наоборот, предприятие может использовать несколько форм акта, адаптированных под конкретное наименование товара. К примеру, могут различаться формы документа для партии товаров или для единичной продукции.
При составлении акта очень важно проверить наличие всех указанных реквизитов. Стоит помнить, что без печати и подписи документ не имеет силы. Также не действителен документ, который был оформлен задним числом.
При этом подписывать акт могут и лица, доставившие товар, то есть грузчики. Однако в этом случае они должны быть уполномоченными сделать это по средствам составления соответствующего приказа на предприятии, а также доверенности.
Это правило очень важно соблюдать. Это связано с тем, что в случае оформления претензии в суд, если акт подписан не уполномоченным лицом, то он не имеет силы.
То есть документ не действителен. Эти лица и ставят соответствующий штамп на документ. Причем на штампе должен быть номер, а также дата составления приказа, в котором сообщается, что эти лица имеют право подписывать акт приема – передачи товаров.
Можно также дополнительно оформить доверенность у нотариуса на совершение указанных действий. В этом случае, если возникнут какие-либо претензии со стороны обеих сторон, то при судебных разбирательствах, акт будет иметь юридическую силу.
Отдельным пунктом в форме акта можно указать тот факт, что товар, который доставлен, обладает всеми качествами и характеристиками, указанным в договоре.
Это позволит поставщику избежать проблем с недобросовестным покупателем. Также важно добавить графу с текстом «Товар поставлен в сроки, указанные в договоре». Покупателю нужно лишь будет поставить галочку в этой графе.
Рекомендуется использовать и такую фразу: «Покупатель претензий к качеству и количеству товара претензий не имеет». Рекомендуется также указать в форме акта и пункт договора, согласно которому производится доставка.
Примечательно, что форма акта, в которой учтены все нюансы, возникающие при передаче и приеме товаров, называется расширенной.
Акт приема передачи товара: так ли необходим образец?
Когда составляется акт приема передачи товара, образец может сыграть решающую роль в правильном формировании документа. При помощи образца документа, можно ознакомиться с основными графами, которые в обязательном порядке подлежат заполнению.
При этом можно понять, что следует писать в документе, если в процессе процедуры передачи товара возникнут какие-либо трудности.
К примеру, очень важно ознакомиться с тем, как правильно описывать дефекты товара. Не секрет, что одна запись может в корне изменить ситуацию. Поэтому образец поможет не ошибиться в составлении документа, а также учесть все возможные нюансы.
Акт приема передачи товара: можно ли скачать?
Акт приемки передачи товара скачать можно на специализированных бухгалтерских ресурсах. Именно там можно посмотреть примерные формы, которые подойдут для составления актов по передаче и получению различных типов ценностей. Также на специализированных ресурсах можно ознакомиться и с тонкостями заполнения документов.
Очень часто предприятия составляют собственные формы и используют именно их. Но можно воспользоваться уже составленными специалистами формами и добавить в них необходимые строчки.
К примеру, удобна строчка под названием «Наличие дефектов». Эту строчку стоит сделать более широкой. Это связано с тем, что сюда покупатель вправе записать все обнаруженные на товаре дефекты.
Покупатель может и не подписывать акт в случае обнаружения дефектов. Он вправе потребовать возмещения ущерба, равного стоимости отдельной части товаров или всей партии.
Можно ли предприятию отказаться от оформления акта приема – передачи товара?
Существует мнение, что если создается при продаже товара накладная, то акт приема – передачи заполнять не нужно. На самом же деле акт можно не составлять.
ПРЕДЛАГАЕМ ВИДЕО:Акт приемки материалов
Однако стоит понимать, что акт приема-передачи товара является единственным подтверждающим документом, в котором прописываются все характеристики товара, в том числе имеющиеся дефекты.
При этом все эти сведения подкрепляются подписями ответственных лиц и печатями. То есть при помощи данного документа стороны могут урегулировать возникшие спорные ситуации. В то время как при помощи обычной накладной этого не сделать. Хотя, стоит отметить тот факт, что проверяющие органы не требуют наличия акта приема – передачи товара.
Является ли акт приема-передачи товара заменой договору?
Акт приема – передачи товара не является заменой договора. Более того, именно на основании действующего договора между двумя сторонами и составляется акт приема-передачи. То есть на предприятии должен быть в наличии и договор, и акт, составленный на его основе. Акт является подтверждением того, что договор полностью исполнен.
По сути, акт приема – передачи товара является юридическим подтверждением совершения любого значимого действия для предприятий, связанного с движением товаров и денежных средств (оплата товара) между ними.
Поэтому успешность сделки между предприятиями чаще всего может быть подтверждена именно при помощи правильно составленного документа, в котором указаны все необходимые реквизиты обеих сторон, а также раскрыты все особенности товара, в том числе и указаны претензии относительно его качества или количества, а также упаковки, времени доставки и прочих нюансов.
Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им - чревато серьезными неприятностями.
Закон диктует правила…
В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.
Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или - хуже того - пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.
А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?
Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого - зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача - определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.
…жизнь вносит исключения
Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи . В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы - все просто.
По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.
Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.
И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности - в Московской области - без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.
То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…
Есть ли жизнь без акта?
В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.
Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.
В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.
Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.
Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант - включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно - порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта .
Иногда они различаются
Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.
Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.
Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры - вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.
Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда - импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента . Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.
Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи <…> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», - говорится в Гражданском кодексе.
Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт - «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.
Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.
Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные - в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.
Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок
Заключение любой сделки требует документального подтверждения. Кроме составления необходимых документов, часто требуется передавать официальные бумаги от одного физического или юридического лица другому. Такая передача является юридической процедурой и требует необходимого письменного оформления. Документальным свидетельством состоявшегося события является акт передачи документов, составленный по определенной форме и подписанный всеми участниками.
Такой акт юридически обоснован только при условии составления в соответствии с правилами делопроизводства и наличия всех необходимых подписей. Единого банка или унифицированной формы на все случаи не существует, так как ситуации, требующие передачи документов, очень разнообразны. Поэтому форма данного документа в каждой конкретной ситуации своя.
В общем случае документ состоит из трех обязательных частей. Первая часть, сразу после названия документов" (образец, как правило, свой для каждого даты и места составления, содержит реквизиты передающей и принимающей сторон. Для физических лиц это ФИО и данные паспорта, для организаций - полное наименование и данные представителей. Если документы передаются между разными подразделениями одной организации, нужно указывать названия структурных подразделений (передающего и принимающего), а также фамилии представителей.
Во второй части акт передачи содержит собственно перечень передаваемых документов с указанием порядковых номеров и регистрационных данных, отражаемых в документах учета. Удобнее всего такой список оформить в форме таблицы.
В последней части акта должно быть указано количество составленных экземпляров и поставлены подписи сторон. Для представителей организаций рядом с подписью необходимо указать должности и привести Акт также должен быть обязательно заверен печатью организации.
В случае передачи особенно важных документов акт передачи составляется специальной комиссией, созданной приказом руководителя. В этом случае в обязательном порядке приводятся подписи, фамилии и должности всех членов комиссии.
Обратная передача документов возможна только по специальной заявке установленного образца с перечислением переданных документов. Если часть документов утеряна, это также следует отразить в заявке.
В каких же случаях должен передачи? В кадровом документообороте передача документов от одного сотрудника к другому производится в случаях ухода в отпуск, увольнения, перехода в другой отдел. Кроме того, данный акт составляется при сдаче документов в архив на хранение или при уничтожении. Вся необходимая информация о движении документов отражается в специальном журнале или папке. Акт передачи и приема документов должен содержать полный их перечень независимо от количества листов или томов.
Для юридически грамотного и правильно составленного акта передачи кадровая служба организации должна располагать списком необходимых нормативных документов. К обязательным документам кадровой службы относятся положение об оплате труда, трудовой договор, приказы по личному составу, графики отпусков, и их трудовые книжки, заявления работников на отпуск и увольнение и ряд других.
Особенно ответственный процесс - прием и передача трудовых книжек, в случае утери которых процесс восстановления связан с немалыми трудностями. Также важнейшим документом является книга учета трудовых книжек, содержащая подписи как сотрудников, так и уволенных. Передачу трудовых книжек рекомендуется проводить в форме отдельного приложения к акту с указанием серии и номера каждой книжки, включая невостребованные.
В отдельных случаях предусмотрена передача копий документов, в основном это относится к секретным или правоустанавливающим документам либо документам строгой отчетности.
В случае утраты определенных документов и возникновения разногласий по этому поводу акт приема-передачи является основным юридическим основанием разрешения споров. Поэтому так важно его правильное оформление, лучше, если оно будет производиться специалистом, имеющим опыт работы с документами.
